มุมมองต่อกลยุทธ์สินทรัพย์ผสมในตลาดอสังหาริมทรัพย์เอเชีย

ในภาคส่วนที่มีการเติบโตใหม่ๆ เช่น ธุรกิจจัดการอสังหาริมทรัพย์ โลจิสติกส์ และดาต้าเซ็นเตอร์ จะช่วยสร้างโอกาสใหม่ให้แก่ผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย ในขณะเดียวกัน นโยบายที่เรียกว่า "เส้นสีแดง 3 เส้น" (three red lines) ของประเทศจีนก็จะช่วยให้ผู้จัดการพอร์ตลงทุนตราสารหนี้สามารถเพิ่มมูลค่าได้โดยผ่านการคัดเลือกสินทรัพย์แบบเชิงรุกสำหรับตราสารหนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของจีน เราเชื่อว่ากระบวนการคัดเลือกที่รอบคอบทั้งในหุ้นและตราสารหนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียน่าจะช่วยให้ผู้ลงทุนได้รับกระแสรายได้ที่น่าพึงพอใจภายใต้สภาพแวดล้อมเศรษฐกิจโลกที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำและการนำเสนอประโยชน์จากการกระจายความเสี่ยงเพื่อรับมือกับความผันผวน

อสังหาริมทรัพย์ในเอเชียยังคงเป็นประเภทสินทรัพย์ที่น่าสนใจแม้ว่า COVID-19 ได้เปลี่ยนโฉมหน้าของอุตสาหกรรมนี้ไปแล้ว โดยเฉพาะความเป็นไปได้ว่าจะส่งผลดีต่อบางภาคส่วน

ดัชนี MSCI AC Asia ex Japan Real Estate ปัจจุบันให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 4.3% ซึ่งสูงกว่าผลตอบแทนของดัชนี MSCI IMI US Real Estate (3.1%) ดัชนี MSCI Europe Real Estate (3.4%) และตลาดเอเชียในภาพใหญ่ (1.9 %)1 ในขณะเดียวกัน มูลค่าหุ้นในปัจจุบันนั้นอยู่ที่ 8.1 เท่าถ้าพิจารณาจากอัตราส่วนราคาต่อกำไรล่วงหน้า 12 เดือน (12-month forward Price to Earnings Ratio) ซึ่งสะท้อนถึงการมีส่วนลด 30% หากเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี2 การเร่งตัวของแนวโน้มเชิงโครงสร้างอันเป็นผลมาจากภาวะการระบาดใหญ่ได้สร้างภาคส่วนที่มีการเติบโตอย่างน่าตื่นเต้นในระยะยาว ในขณะเดียวกัน เศรษฐกิจโลกที่กำลังกลับสู่ภาวะปกติก็ได้นำเสนอโอกาสในเซ็กเตอร์ย่อยๆ ของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตกอยู่ในสภาวะถูกขายออกมามากเกินไป

รูปที่ 1: อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (%) ของดัชนีอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาค

a-multi-asset-perspective-on-asian-real-estate-chart-01

ในขณะเดียวกัน ดัชนี JACI Real Estate ในปัจจุบันมีสเปรดอยู่เหนือพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐที่ 572 basis points3 โดยข้อแนะนำทางด้านการจัดหาเงินทุนใหม่สำหรับบรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะเข้ามาช่วยควบคุมการก่อหนี้เพิ่มของภาคธุรกิจ ในขณะเดียวกันก็จะช่วยให้ผู้จัดการพอร์ตลงทุนตราสารหนี้ที่ใช้กลยุทธ์เชิงรุกสามารถเพิ่มมูลค่าได้โดยผ่านกระบวนการจำแนกความแตกต่างของตราสาร

การเปลี่ยนโฉมหน้าของอสังหาริมทรัพย์เอเชีย

ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 ภาคอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียส่วนใหญ่ได้มุ่งเน้นไปที่กลุ่มรีเทล ที่อยู่อาศัย กลุ่มบริการ และอาคารสำนักงาน แต่เมื่อล่วงเข้าสู่ปี 2021 ดาต้าเซ็นเตอร์ ศูนย์เทคโนโลยี และโลจิสติกส์ มีแนวโน้มที่จะขยายเข้ามาครองพื้นที่จากกลุ่มธุรกิจดั้งเดิมมากขึ้น เราจะมาเน้นยังพื้นที่ที่กำลังจะมีการเติบโต ซึ่งแบ่งออกได้เป็นสองกลุ่มและจัดอยู่ในหุ้นอสังหาริมทรัพย์เอเชียที่เราชื่นชอบ ดังนี้ :

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (Industrials)

การเข้าถึงอีคอมเมิร์ซได้มากขึ้นในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกจะช่วยผลักดันความต้องการคลังสินค้าอย่างต่อเนื่อง อีคอมเมิร์ซของภูมิภาคนี้มีมูลค่าสูงแตะ 2 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐแล้ว4 ซึ่งถือเป็นตลาดใหญ่ที่สุดในโลกและคาดว่าจะสามารถเติบโตได้ในอัตราการเติบโตแบบทบต้นเฉลี่ยต่อปีที่ 100% ขึ้นมามีมูลค่าสูงถึง 3.9 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐภายในปี 2023 ในขณะที่ผู้ประกอบการตลาดรีเทลบางรายได้พัฒนาแพลตฟอร์มโลจิสติกส์ที่มีความล้ำสมัย ผู้ที่เข้ามาในตลาดช้ากว่าก็มีแนวโน้มที่จะขยายขีดความสามารถด้านอีคอมเมิร์ซของตนเมื่อพฤติกรรมของผู้ซื้อได้เปลี่ยนไปอย่างถาวร ปรากฏการณ์นี้หมายความว่าพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่ในทำเลเชิงกลยุทธ์และเป็นศูนย์กลาง ตลอดจนเป็นสินทรัพย์ขั้นสุดท้ายนั้นจะยังคงเป็นที่ต้องการสูง

นอกจากแรงผลักดันจากอีคอมเมิร์ซแล้ว ภาคอุตสาหกรรมก็ยังพร้อมที่จะได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวทางการค้าในขณะที่เศรษฐกิจโลกกลับเข้าสู่ภาวะปกติ กองทุนการเงินระหว่างประเทศคาดว่าปริมาณการนำเข้าและส่งออกทั่วโลกจะเพิ่มขึ้น 8% yoy ในปี 2021 ซึ่งถือเป็นการพลิกฟื้นกลับอย่างรวดเร็วหลังจากที่เคยดิ่งลง 9.6% yoy ในปี 20205 ประเทศในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกได้มีการลงนามความตกลงหุ้นส่วนทางเศรษฐกิจระดับภูมิภาค (Regional Comprehensive Economic Partnership) เมื่อไม่นานนี้ซึ่งอาจช่วยกระตุ้นกิจกรรมทางการค้าในภูมิภาค โดย CBRE คาดว่าค่าเช่าโลจิสติกส์จะเพิ่มขึ้นในทุกตลาดทั่วเอเชียแปซิฟิกในปี 2021 โดยมีเมืองระดับ Tier I ในประเทศจีนเป็นผู้นำในการเพิ่มค่าบริการซึ่งมาจากการฟื้นตัวของดีมานด์ในการเช่าและการมีอยู่อย่างจำกัดของซัพพลายในพื้นที่เขตเมือง

ดาต้าเซ็นเตอร์

ในขณะที่มาตรการล็อกดาวน์ที่เกิดขึ้นในช่วงวิกฤต COVID-19 และการรักษาระยะห่างทางสังคมมีผลกระทบต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจในปี 2020 แต่การเติบโตของข้อมูลที่ส่งผ่านอุปกรณ์มือถือยังคงดำเนินต่อไปและไม่แผ่วลง บรรดาประเทศต่างๆ ในเอเชียมีข้อมูลที่ส่งผ่านอุปกรณ์มือถือเพิ่มขึ้น 25% ถึง 71% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า6 ซึ่งจากการเปิดตัวเทคโนโลยีใหม่ๆ เช่น 5G และ Internet of Things จะทำให้การเติบโตของข้อมูลยังเพิ่มขึ้นต่อไป

เมื่อผู้บริโภคต่างใช้ข้อมูลเพิ่มขึ้นตามกิจกรรมการใช้งานที่มีความล่าช้าน้อย (low latency) และมีประสิทธิภาพสูงอย่างเช่นการเล่นเกมออนไลน์ และ AR/VR นั่นจึงจำเป็นว่าจะต้องมีพื้นที่จัดเก็บข้อมูลเพิ่มมากขึ้น บรรดาหน่วยงานและองค์กรต่างๆ กำลังรวบรวมข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับพฤติกรรมของผู้บริโภคซึ่งกำลังผลักดันความต้องการพื้นที่ในการจัดเก็บข้อมูลและศูนย์ข้อมูลหรือดาต้าเซ็นเตอร์

นอกเหนือจากพื้นที่ในการจัดเก็บข้อมูลแล้ว การใช้แอปพลิเคชันที่ขับเคลื่อนด้วย AI และ machine learning ที่เพิ่มขึ้นยังช่วยเพิ่มความต้องการดาต้าเซ็นเตอร์ แอปพลิเคชันเหล่านี้มักต้องการทรัพยากรและพลังในการประมวลผลที่ถูกเพิ่มขยายให้มากเพียงพอ ซึ่งโดยปกติแล้วจะเกินกำลังของบริษัทโดยส่วนใหญ่ ด้วยเหตุนี้ดาต้าเซ็นเตอร์จึงสามารถเข้ามาช่วยในฐานะโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับใช้ในการประมวลผล

แนวโน้มดาต้าเซ็นเตอร์ในประเทศจีนนั้นดูน่าสนใจอย่างมาก ราคาหุ้นดาต้าเซ็นเตอร์ของจีนที่เราติดตามได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นถึงสองเท่าโดยเฉลี่ยในปี 2020 และเราก็เชื่อว่าการยอมรับระบบดิจิทัลที่มากขึ้นในจีนและนโยบายสนับสนุนของรัฐบาลจะยังช่วยผลักดันมูลค่าหุ้นต่อไป ตลาดบริการโครงสร้างพื้นฐานระบบคลาวด์ของจีนนั้นมีขนาดใหญ่เป็นอันดับสองของโลก แต่ก็ถือว่ายังมีขนาดเพียง 1 ใน 10 ของสหรัฐ และในขณะเดียวกัน คลาวด์คอมพิวติ้งก็คิดเป็นเพียง 2.7% ของการใช้จ่ายด้านไอทีในจีน เมื่อเทียบกับ 11.4% ในสหรัฐ7 ดูรูปที่ 2

ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงโอกาสในการขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกมากในตลาดคลาวด์ของจีน ซึ่งนั่นหมายถึงโอกาสสำหรับดาต้าเซ็นเตอร์ของจีน ศักยภาพดังกล่าวยังถูกขยายเพิ่มเติมอีกจากความพยายามที่มากขึ้นของรัฐบาลจีนในการแปลงเศรษฐกิจให้เป็นดิจิทัลและการเริ่มใช้เครือข่าย 5G ของประเทศ

รูปที่ 2: การใช้จ่ายเพื่อระบบคลาวด์สาธารณะ (public cloud)

a-multi-asset-perspective-on-asian-real-estate-chart-02

พัฒนาการเชิงบวกสำหรับตราสารหนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของจีน

แนวโน้มด้านพื้นฐานของภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนโดยทั่วไปนั้นยังดูมีเสถียรภาพ เนื่องจากผลประกอบการที่คาดว่าจะฟื้นตัวและสภาพคล่องที่ดีขึ้น ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำสัญญาแล้วของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่พุ่งขึ้นถึง 66% ในเดือนมกราคม 2021 และคาดว่าจะยังคงแข็งแกร่งในเดือนกุมภาพันธ์เมื่อเทียบกับฐานที่ต่ำในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2020 รัฐบาลจีนในอดีตเคยให้ความสำคัญกับมาตรการลดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยการกำหนดข้อจำกัดในการให้สินเชื่อ การกำหนดราคาขั้นสูงสุด การตั้งข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัย และการตั้งเกณฑ์ออกใบอนุญาตการขายที่แตกต่างกัน แต่ในขณะนี้จีนได้มุ่งเน้นไปยังเรื่องคุณภาพของการเติบโตและเพิ่มการตรวจสอบงบดุลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยนโยบายที่เรียกว่า "เส้นสีแดง 3 เส้น" (three red lines)

กฎการจัดหาเงินทุนใหม่ของจีนนั้นได้กำหนดให้กิจกรรมการระดมทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการประเมินตาม “เส้นสีแดง 3 เส้น” หรือตามเกณฑ์ที่กำหนด พูดง่ายๆ ก็คือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องมั่นใจว่า (i) หนี้ที่เกิดขึ้นทุกๆ ดอลลาร์จะต้องจับคู่ด้วยสินทรัพย์มูลค่าหนึ่งดอลลาร์ (ii) หนี้ทุกๆ 70 เซนต์จะต้องจับคู่ด้วยส่วนของผู้ถือหุ้นมูลค่าหนึ่งดอลลาร์ และ iii) มีเงินสดเพียงพอที่จะครอบคลุมหนี้ระยะสั้นทั้งหมด บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ทั้งสามถึงจะได้รับอนุญาตให้ระดมทุนใหม่ได้ แต่ต้องไม่เกิน 15% ของจำนวนหนี้ที่มีอยู่ ดูรูปที่ 3 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงรอดูรายละเอียดที่เกี่ยวกับสูตรในการคำนวณอัตราส่วนเหล่านี้ ขณะที่บริษัทรายใหญ่บางรายได้รับการร้องขอให้เข้าร่วม "ระยะทดลองใช้" เพื่อให้เป็นไปตามเกณฑ์ภายในปี 2021

รูปที่ 3: กฎการจัดหาเงินทุนใหม่ของจีนสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

a-multi-asset-perspective-on-asian-real-estate-chart-03

เราเชื่อว่ากฎเหล่านี้จะช่วยลดความเสี่ยงและลดระดับการก่อหนี้ในภาพรวมของกลุ่มธุรกิจ ซึ่งจะเป็นผลบวกในระยะยาว ในขณะเดียวกัน กฎเกณฑ์ข้อบังคับเหล่านี้ได้สร้างชุดข้อมูลเพื่อใช้ชี้วัดภาพรวมโดยทั่วไปของทั้งอุตสาหกรรม ซึ่งจะช่วยลดความคลุมเครือที่เกิดจากเกณฑ์การรายงานที่แตกต่างกันในบริษัทต่างๆ

ผู้จัดการพอร์ตลงทุนตราสารหนี้ที่ใช้กลยุทธ์เชิงรุกสามารถเพิ่มมูลค่าได้โดยผ่านการคัดเลือกตราสาร ตัวอย่างเช่นเรากำลังมองหาบริษัทที่มีโอกาสในการลดสัดส่วนหนี้ลงได้อีก อย่างไรก็ตาม เราวางแผนที่จะสำรวจสภาพตลาดด้วยความระมัดระวัง เนื่องจากธนาคารต่างๆ อาจพยายามหาทางลดระดับการถือหุ้นของบริษัทที่อยู่ในภาวะอ่อนแอ ซึ่งอาจทำให้บริษัทเหล่านั้นประสบกับความยากลำบากและแม้กระทั่งเกิดการผิดนัดชำระหนี้ ปัจจุบันเราได้ให้ความสำคัญกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ซึ่งมีอัตราส่วนทางการเงินที่ดีกว่าและมีแนวโน้มในการเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้อย่างต่อเนื่อง ในขณะเดียวกัน แนวทางสำหรับการจัดหาเงินทุนยังจำกัดการออกตราสารหนี้ล็อตใหม่ซึ่งจะช่วยรักษาระดับซัพพลายในตลาด และเป็นปัจจัยช่วยหนุนมูลค่าตราสารหนี้

กลุ่มใหม่ที่มีการเติบโตและโอกาสใหม่ๆ

COVID-19 ไม่ได้เป็นสัญญาณแสดงถึงจุดจบของภาคอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย แต่ได้ชี้ถึงเซ็กเตอร์ที่กำลังมีการเปลี่ยนแปลงและมีกลุ่มเติบโตเกิดขึ้น ซึ่งจะสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับผู้ลงทุน เรากำลังเฝ้าดูแนวโน้มของธุรกิจจัดการอสังหาริมทรัพย์ โลจิสติกส์ และดาต้าเซ็นเตอร์อย่างใกล้ชิด ในขณะเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงของความต้องการและการใช้งานจะเข้ามากำหนดอนาคตของพื้นที่รีเทลและเชิงพาณิชย์ ซึ่งอาจปลุกให้กลุ่มนี้มีชีวิตชีวาขึ้นมาได้ ในขณะที่เซ็กเตอร์ที่ถูกขายออกมามากเกินไปก็ได้นำเสนอโอกาสที่ต้องใช้กลยุทธ์ เราตระหนักดีว่าภาวะการระบาดใหญ่จะยังคงส่งผลกระทบต่อภาคบริการอยู่ต่อไปหากยังมีการจำกัดการเดินทางของผู้คน

จีนถือเป็นตลาดสำคัญเนื่องจากขนาดที่ใหญ่และการตระหนักถึงศักยภาพที่แท้จริง เช่นเดียวกับนโยบาย “เส้นสีแดง 3 เส้น” ที่ได้ปรับวิธีการวัดความเสี่ยงด้านเครดิตสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีน เราได้เตรียมพร้อมและตื่นตัวอยู่ตลอดสำหรับกฎระเบียบใหม่ๆ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนในภาพรวม โดยการประกาศครั้งล่าสุดของจีนว่าจะให้ REIT เข้าทำการซื้อขายในตลาดครั้งแรกในอีกไม่นานก็ถือเป็นก้าวแรกในการให้ผู้ลงทุนเข้าถึงตลาดที่อาจมีมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ ซึ่งเราจะเขียนบทความเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเปิดตัว China REITs ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้านี้

เพราะเราเข้าใจว่าความเสี่ยงและโอกาสนั้นอยู่ที่ไหน เราจึงเชื่อว่าการคัดเลือกหุ้นและตราสารหนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียด้วยความรอบคอบจะสามารถช่วยให้ผู้ลงทุนได้รับผลตอบแทนรวมอย่างน่าพึงพอใจซึ่งรวมถึงการสร้างกระแสรายได้ให้อย่างสม่ำเสมอและไว้วางใจได้ ภายใต้สภาพแวดล้อมเศรษฐกิจโลกที่อัตราดอกเบี้ยจะยังคงอยู่ในระดับต่ำต่อไป

Sources:
1 As at 31 December 2020. The broader Asian market is represented by the MSCI AC Asia ex Japan Index.
2 Refinitiv, 31 Dec 2020.
3 JPMorgan, Bloomberg, 15 February 2021.
4 By gross merchandise value. BofA. October 2020.
5 International Monetary Fund. February 2021.
6 Citi Research. October 2020.
7 The National Association of Software and Service Companies.

This document is produced by Eastspring Investments (Singapore) Limited and issued in:

Singapore and Australia (for wholesale clients only) by Eastspring Investments (Singapore) Limited (UEN: 199407631H), which is incorporated in Singapore, is exempt from the requirement to hold an Australian financial services licence and is licensed and regulated by the Monetary Authority of Singapore under Singapore laws which differ from Australian laws.


Hong Kong by Eastspring Investments (Hong Kong) Limited and has not been reviewed by the Securities and Futures Commission of Hong Kong.


This document is produced by Eastspring Investments (Singapore) Limited and issued in Thailand by TMB Asset Management Co., Ltd.


Indonesia by PT Eastspring Investments Indonesia, an investment manager that is licensed, registered and supervised by the Indonesia Financial Services Authority (OJK).


Malaysia by Eastspring Investments Berhad (531241-U).


United States of America (for institutional clients only) by Eastspring Investments (Singapore) Limited (UEN: 199407631H), which is incorporated in Singapore and is registered with the U.S Securities and Exchange Commission as a registered investment adviser.


European Economic Area (for professional clients only) and Switzerland (for qualified investors only) by Eastspring Investments (Luxembourg) S.A., 26, Boulevard Royal, 2449 Luxembourg, Grand-Duchy of Luxembourg, registered with the Registre de Commerce et des Sociétés (Luxembourg), Register No B 173737.


United Kingdom (for professional clients only) by Eastspring Investments (Luxembourg) S.A. - UK Branch, 125 Old Broad Street, London EC2N 1AR.


Chile (for institutional clients only) by Eastspring Investments (Singapore) Limited (UEN: 199407631H), which is incorporated in Singapore and is licensed and regulated by the Monetary Authority of Singapore under Singapore laws which differ from Chilean laws.


The afore-mentioned entities are hereinafter collectively referred to as Eastspring Investments.


The views and opinions contained herein are those of the author on this page, and may not necessarily represent views expressed or reflected in other Eastspring Investments’ communications. This document is solely for information purposes and does not have any regard to the specific investment objective, financial situation and/or particular needs of any specific persons who may receive this document. This document is not intended as an offer, a solicitation of offer or a recommendation, to deal in shares of securities or any financial instruments. It may not be published, circulated, reproduced or distributed without the prior written consent of Eastspring Investments. Reliance upon information in this posting is at the sole discretion of the reader. Please consult your own professional adviser before investing.

 

Investment involves risk. Past performance and the predictions, projections, or forecasts on the economy, securities markets or the economic trends of the markets are not necessarily indicative of the future or likely performance of Eastspring Investments or any of the funds managed by Eastspring Investments.


Information herein is believed to be reliable at time of publication. Data from third party sources may have been used in the preparation of this material and Eastspring Investments has not independently verified, validated or audited such data. Where lawfully permitted, Eastspring Investments does not warrant its completeness or accuracy and is not responsible for error of facts or opinion nor shall be liable for damages arising out of any person’s reliance upon this information. Any opinion or estimate contained in this document may subject to change without notice.


Eastspring Investments (excluding JV companies) companies are ultimately wholly-owned/indirect subsidiaries/associate of Prudential plc of the United Kingdom. Eastspring Investments companies (including JV’s) and Prudential plc are not affiliated in any manner with Prudential Financial, Inc., a company whose principal place of business is in the United States of America.